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Une nouvelle bataille s’engage pour le niveau des loyers suisses

La baisse du taux de référence autorise, dès mardi, les locataires à demander une adaptation de leur loyer. Dans la foulée de cette annonce, locataires et propriétaires confrontent leurs arguments. L’Asloca encourage l’activisme. Les milieux immobiliers rappellent les critères de négociation…

Bonne nouvelle pour les locataires. Lundi matin, l’Office fédéral du logement (OFL) a annoncé une baisse du taux de référence applicable au contrat de bail. Il passe de 2% à 1,75%.

Ce taux, qui n’avait pas baissé depuis septembre 2013, est basé sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse. Il est établi chaque trimestre et, à fin mars, il est passé à 1,86%, contre 1,89% à fin décembre.

Le taux de référence restera à ce niveau tant que le taux hypothécaire moyen ne baisse pas sous 1,63% ou n’augmente pas au-dessus de 1,87%. Les locataires peuvent donc, dès mardi, demander une adaptation de leur loyer. En moyenne et « en principe », de 2,91%, communique l’OFL. Soit une réduction de 43,65 francs sur un loyer de 1500 francs.

Cette annonce a rapidement fait réagir les deux parties concernées. Côté locataires, il a fallu moins d’une heure au magazine Bon à savoir. Celui-ci rappelle que « si les taux [hypothécaires] crèvent le plancher, les loyers doivent logiquement suivre le même chemin ». Et la revue de défense des consommateurs de mettre à disposition plusieurs outils, dont un calculateur et des lettres-types pour formuler une demande de baisse à un propriétaire ou à une régie.

Mais l’Asloca a été encore plus prompte. Dès vendredi, l’Association suisse des locataires avait publié un texte sur « le droit à la baisse ». Le secrétaire général de la section romande, Carlo Sommaruga, incite à l’activisme: « C’est le meilleur moment de toute l’histoire moderne des locataires suisses pour le faire, écrit le conseiller national genevois. La baisse peut atteindre jusqu’à 36%, si le taux date des années 1990, alors qu’il était à 7%. Pourquoi laisser l’argent de votre budget couler dans les poches des régies et des bailleurs ? »

Mais les locataires n’étaient pas les seuls à s’être préparés. La Fédération romande immobilière (FRI), qui regroupe les associations de propriétaires de cinq des six cantons romands (Genève n’en est pas), a elle aussi rapidement rappelé, lundi, que « les locataires ne pourront pas forcément tous prétendre à une diminution de loyer ».

Et de souligner que plusieurs critères peuvent servir les intérêts des bailleurs: d’abord, les baux « indexé s» – dont le loyer suit l’évolution du coût de la vie – ainsi que les immeubles bénéficiant d’aides publiques ne sont pas concernés. Ensuite, le bailleur « peut invoquer l’augmentation du coût de la vie », qui pèse à hauteur de 40% dans la fixation du loyer.

Carlo Sommaruga le souligne, Olivier Feller, le secrétaire général de la FRI, le concède : cet argument n’a aujourd’hui que peu de poids, puisque l’inflation suisse évolue en territoires négatifs depuis 2012.

Autre objet de négociation entre bailleurs et locataires : les charges d’exploitation de l’immeuble et les travaux de rénovation qui n’auraient pas encore été répercutés sur les loyers. Pour les unes, « il faut contester les calculs forfaitaires, non admis par la loi », rappelle l’Asloca. Pour les autres, « il faut demander des comptes précis, car ils ont parfois été financés avec des subventions », prévient l’association.

Mais le locataire qui s’engage dans une telle démarche pourrait aussi s’exposer à une hausse, avance Frédéric Dovat, le secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI). Si le bail n’a pas été adapté au prix de la vie depuis une décennie ou plus. Ou si différents travaux n’avaient jusqu’ici pas été pris en compte dans la fixation des loyers, il se pourrait qu’en fin de compte, la baisse du taux de référence soit plus faible que la remise à niveau calculée par le propriétaire. En tout cas, le locataire « ouvre la discussion », conclut Frédéric Dovat.

Le dernier critère à discuter, ce sont les prix du marché. Pour défendre la pertinence de son niveau de loyer, le propriétaire doit fournir les données de cinq logements comparables « en de très nombreux points », rappelle Olivier Feller. La proximité, la surface, la qualité d’aménagement mais aussi l’exposition ou l’ancienneté de ces objets de référence doivent être similaires, pour être acceptables selon la loi. « Une tâche compliquée », déplore le responsable de la FRI. Qui rappelle au passage qu’une motion a été déposée à Berne en vue de simplifier cette procédure. Elle date de 2013, le Conseil fédéral avait proposé de la rejeter et elle n’a toujours pas été traitée au Conseil national.

Cette baisse du taux de référence va-t-elle provoquer une vague de demandes de la part des locataires? Aucune expérience passée n’a été chiffrée. « Il faut s’attendre à un bon nombre de requêtes, considère Frédéric Dovat, de l’USPI. Cette baisse était très attendue, sachant que le taux hypothécaire moyen flirtait depuis un moment avec la limite basse. »

L’Asloca, elle, déplore régulièrement le manque de réaction des locataires. En cause, la crainte de représailles. « Certains ont peur de recevoir leur congé, en cette période de pénurie », expliquait déjà Carlo Sommaruga, en 2013 dans Le Temps. Pourtant, « ceux qui en font la demande sont mieux protégés, rappelait-il aussi. Si une revendication à la baisse a été formulée, toute résiliation du contrat de bail est annulable. Le locataire est protégé pendant trois ans. »

Auteur : Le Temps

Date de publication : 02/06/2015

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